TIPS PEMBELIAN RUMAH

TIPS PEMBELIAN RUMAH

Membeli Rumah

Oleh: Irfan Khairi, Jutawan Muda Internet Malaysia

Membeli rumah barangkali adalah pel ab uran paling mahal anda akan lakukan seumur hidup anda. Tetapi, tahukah anda, dengan mengikuti beberapa tips mudah, anda akan dapat mengurangkan kadar bayaran bagi rumah anda? Berikut adalah beberapa tips yang anda boleh anda gunakan untuk bayaran rumah anda:

TIPS 1:

Bayar bayaran bulanan rumah anda 2 kali sebulan. Sekali pada awal bulan, dan bakinya di pertengahan bulan. Sebagai contoh, jika selalu anda membayar RM1,000 tiap tiap hujung bulan, ubah cara anda dan bayar RM500 pada awal bulan, dan selebihnya RM500 pada pertengahan bulan. Dengan melakukan ini, anda berjaya mengurangkan kadar faedah sepanjang hayat pinjaman perumahan anda. Dengan cara ini sahaja, anda akan berjaya mengurangkan kadar jangka hayat pinjaman rumah anda tanpa menambah jumlah bayaran bulanan. Ini adalah kerana kadar fauedah pada tiap-tiap bulan dapat dikurangkan dengan membahagikan bayaran anda.

TIPS 2:

Ap ab ila membeli rumah, bayar 2 bulan bayaran rumah anda terlebih dahulu. Jikalau bayaran bulanan rumah anda adalah RM1,000. Cubacari jalan untuk membayar RM2,000 pada mulanya jangka hayat pinjaman rumah. Dengan membayar dua kali ganda bayaran bulanan rumah anda pada permulaan walaupun sekali, anda akan mengurangkan jumlah jangka hayat pinjaman anda kepada beberapa tahun. Dengan hanya membayar lebih pada permulaan pinjaman, anda dapat menjimat beberapa tahun bayaran bulanan!

TIPS 3:

Bayar 10% lebih dari bayaran bulanan rumah anda. Jikalau bayaran bulanan adalah RM1,000, cuba bayar RM1,100 sebulan. Dengan melakukan ini, anda akan dapat menjelaskan jumlah bayaran rumah anda dengan lebih pantas. Tahukah anda, selepas menjelaskan kesemua bayaran rumah anda (kebiasaannya 30 tahun), anda sebenarnya telah membayar berkali-kali ganda harga rumah tersebut? Ini adalah kerana sejumlah besar dari bayaran anda akan membayar faedah pinjaman. Oleh itu, dengan menambahkan jumlah bayaran bulanan walaupun sedikit, anda berjaya mengurangkan faedah yang dikenakan.

Moga dengan tips ini, anda akan dapat berjimat atas aset anda yang paling berharga!

PROSEDUR SEBELUM MEMBELI RUMAH

Nota : Cadangan dan perbandingan yang akan dikemukakan adalah menurut keadaan semasa dan kesesuaian. Sekiranya anda berada dikategori paling atas ataupun paling bawah, maafkan saya. Anda boleh mengambil iktibar atas mana-mana yang dirasakan sesuai.

a. Pemilihan rumah Idaman

Terdapat pelbagai jenis kediaman yang boleh anda lihat bermula dari kategori rumah pangsa kos rendah, apartment, kondominium, rumah teres berkembar setingkat, rumah teres berkembar dua tingkat, rumah berangkai (semi-D) dan juga banglo. Sedikit nota, rumah kategori apartment yang di bina di Kuala Lumpur , tidak dibenarkan mempunyai balkoni lagi. Oleh kerana itu, anda perlu beralih kepada kategori kondominium sekiranya anda mahu mempunyai balkoni.

Semasa membeleh risalah ataupun brocure, pastikan anda tidak terpengaruh dengan lukisan (artis impression) semata-mata. Cubasemak bahagian spesifikasi rumah dan buat perbandingan dari situ. Seperti juga iklan Air Asia, harga rumah juga akan bermula dari 'Dari'. Harga yang sebenar hanya tertera pada sudut kecil di sebelah bawah dalam font yang sekecil mungkin. Perlu diingat, semua pemaju dikehendaki memberikan butir-butir yang mencukupi mengenai sesuatu projek. Bacalah brocure anda dari atas hingga bawah, bukan bermula dari tulisan yang besar. Selalunya, tulisan yang paling kecilitu adalah maklumat yang sebenarnya.

Perbezaan Pegangan Bebas / Free Hold dan juga Pajakan Sementara / Lease Hold

Harga rumah Pajakan Sementara adalah lebih murah berbanding Pegangan Bebas. Ini kerana rumah anda dipajak untuk 99 tahun dan kerajaan berhak untuk melakukan pembangunan selepas tempoh itu berakhir. Sudah semestinya anda akan mendapat pampas an, itupun sekiranya anda masih hidup lagi. Nilai rumah anda juga bergantung kepada pegangan tersebut.

b. Lokasi & Lokaliti

Amat sukar untuk mendapatkan rumah teres di Kuala Lumpur . Sekiranya adapun, harganya adalah dua kali ganda berbanding di persisirannya. Lokasi yang mempunyai potensi pembangunan selalunya akan meningkatkan harta pegangan anda. Pelbagai faktor perlu diambil kira di sini seperti jarak kediaman dan tempat kerja, pembangunan persekitaran, pembangunan di masa hadapan, faktor geografi, serta komuniti masyarakat setempat. Perlu diingat, pemaju hanya menyediakan tapak sahaja.

Projek pembangunan untuk sekolah, masjid, kompleks sukan serta prasarana yang lain adalah terletak kepada kelulusan dan bajet kementerian tertentu. Pastikan juga rangkaian perhubungan jalanraya adalah didalam pembinaan . Anda juga boleh merujuk kepada j ab atan tertentu untuk mengetahui perkembangan kemajuan sesuatu kawasan.

c. Sejarah & track record Pemaju

Tidak ada cara yang paling sesuai untuk mendapatkan informasi mengenai hal tersebut melainkan daripada pengalaman pembeli-pembeli terdahulu. Perjanjian jualbeli adalah meliputi 2 tahun dari tarikh pembelian anda. Pemaju yang bermasalah sering memudahkan urusan pembayaran deposit serta mengenakan rebet tertentu. Ingatlah, barangan yang berkualiti selalunya sukar diperolehi tetapi berbaloi. Fahamilah syarat-syarat serta kemudahan yang akan anda perolehi sebelum menandatangani sebarang urusan jual beli dan meletakkan deposit.

d. Panel bank yang disediakan

Pemaju akan menyediakan panel-panel bank tertentu dalam setiap projek. Bank yang tidak tersenarai pula perlu membuat penilaian harga ke atas kediaman tersebut yang akan menyeb ab kan anda terpaksa membayar harga kepada syarikat yang membuat penilaian itu.

Pastikan anda mempunyai pengetahuan asas tentang kemudahan bank tersebut seperti pembiayaan secara konvensional ataupun syariah, tahun pembayaran, MRTA (insurans pembayaran) serta sebarang pembayaran yang terlindung. Lakukan pengiraan dan perbandingan dalam pemilihan panel bank. Ingatlah, harga rumah yang anda perlu bayar selalunya hampir dua kaliganda berbanding harga tunai yang ditawarkan.

e. Kemudahan Pinjaman

Kebiasaannya, pemaju akan meminta sejumlah bayaran sebagai deposit, diikuti dengan perjanjian jual beli, pembayaran 10% daripada harga rumah yang ditawarkan dan seterusnya 90% lagi akan ditanggung oleh bank. Di sini, suatu kebijaksaaan dan timbangtara diperlukan sekiranya anda berhasrat membayar jumlah 10% tersebut melalui pengeluaran KWSP. Penyemakan di KWSP perlu dilakukan terlebih dahulu agar jumlah Akaun 2 anda bersesuaian dengan harga 10% rumah anda. Pengeluaran hanya boleh dilakukan selepas Surat Perjanjian Jualbeli (S&P) ditandatangani dan permohonan anda diluluskan oleh panel Bank. Congakan tempoh masa 'time-frame' perlu diberi keutamaan kerana tempoh perjanjian telahpun dikira bermula dari perjanjian Jual Beli ditandatangani.

Pastikan juga anda ataupun pasangan anda tidak mempunyai hutang lapuk dan didiamkan begitu sahaja. Pertengkaran besar akan berlaku sekiranya nama anda ataupun pasangan anda telah disenaraihitamkan tanpa pengetahuan. Mintalah bantuan rakan yang bekerja di bank untuk menyelidik status anda di CTOS (tq!)& FIS untuk kepastian.

Secara ringkasnya, sebelum anda memikirkan secara serius untuk memiliki rumah dan membuat pinjaman, pastikan nama anda ataupun pasangan tidak disenaraihitamkan oleh mana-mana bank & juga Akaun 2 anda mencukupi untuk pembayaran 10% daripada harga rumah.

Deposit atau apa-apa juga pembayaran yang telah anda buat, tidak akan dipulangkan sama sekali sekiranya kesalahan itu berpunca dari pihak anda.

PERSEDIAAN SEBELUM MEMBELI RUMAH

MEMILIKI rumah sendiri merupakan idaman hampir setiap individu, terutama sekali ap ab ila telah berkeluarga. Rumah sebagai tempat berlindung kini semakin mudah diperolehi sama ada dengan cara menyewa ataupun membelinya. Ada beberapa cara untuk memiliki rumah sendiri dan seseorang itu boleh mendapatkannya melalui iklan di akhbar, agen hartanah ataupun atas saranan orang lain. Pembelian hartanah (di dalam undang-undang rumah dan tanah adalah satu unit) secara amnya boleh dibahagikan kepada dua iaitu membeli rumah daripada pemaju perumahan ataupun membeli rumah yang telah siap, iaitu rumah yang dijual oleh seorang individu kepada seorang individu yang lain.

Warganegara Malaysia adalah layak untuk membeli mana-mana rumah di Malaysia kecuali rumah-rumah kos rendah. Rumah-rumah kos rendah telah ditetapkan untuk individu yang memohon ke pej ab at tanah yang berkenaan dan tertakluk kepada syarat-syarat yang tertentu sahaja. Manakala rumah yang dibina di atas Tanah Rez ab Melayu hanya boleh dibeli oleh orang Melayu. Sebanyak 30% rumah daripada setiap projek perumahan biasanya diperuntukkan untuk pembeli Bumiputra dan rumah-rumah ini dijual dengan harga diskaun antara 5% -8% daripada harga belian. Terdapat dua kategori hartanah yang perlu diketahui iaitu tanah pegangan bebas (freehold) dan tanah pegangan pajak (leasehold). Tanah pegangan bebas memberi pemiliknya hakmilik yang kekal berbanding dengan tanah pegangan pajak yang hanya membenarkan pemilik memiliki tanah tersebut untuk satu tempoh yang tertentu.

Rata-rata pemaju perumahan di dalam mempromosi jualan unit-unit rumah melalui iklan, seringkali menonjolkan kepada bakal pembeli bahawa hartanah tersebut berada di dalam kategori tanah pegangan bebas. Ini tidak bermakna tanah tersebut bebas daripada sebarang sekatan. Ada sesetengah tanah pegangan bebas yang mengandungi sekatan kepentingan. Sekatan ini biasanya menghalang hartanah tersebut daripada dipindahmilik, dipajak, dicagar atau digadaikan melainkan dengan kebenaran bertulis daripada Pihak Berkuasa Negeri. Sekatan ini bermakna, pemilik tanah berkenaan tidaklah bebas untuk menjual atau menggadai tanah tersebut dengan sewenang-wenangnya tanpa kelulusan daripada Pihak Berkuasa Negeri.

Tindakan terbaik sebelum membeli sesuatu hartanah adalah dengan membuat carian ke atas tanah tersebut. Carian boleh dibuat di pej ab at tanah di daerah berkenaan ataupun pendaftar hakmilik negeri masing-masing. Carian boleh dibuat dengan mendapatkan nombor hakmilik dan mengisi borang yang telah ditetapkan. Keputusan carian akan memberikan banyak maklumat hartanat tersebut kepada bakal pembeli, termasuklah keterangan tentang pemilik terkini, sama ada tanah ini sedang dicagarkan kepada mana-mana institusi kewangan, jumlah cukai setahun dan sebarang sekatan lain yang mungkin ada pada hartanah tersebut.

Setelah berpuas hati dengan maklumat tentang hartanah tersebut, pembeli digalakkan supaya memeriksa rumah yang bakal dibeli dan menelitinya. Jika terdapat barang yang boleh dialih seperti meja atau kerusi di dalam rumah tersebut, pastikan daripada penjual sama ada beliau memang berniat untuk menjual rumah tersebut dengan barang-barang itu atau sebaliknya. Kepastian sebegini boleh mengelakkan kekeliruan pada masa depan. Dalam menentukan sama ada harga yang ditawarkan oleh penjual itu berpatutan atau sebaliknya, pembeli juga boleh mendapatkan khidmat jurunilai hartanah bagi memastikan nilai semasanya. Selain daripada membantu pembeli untuk mengetahui nilainya, laporan jurunilai juga akan diperlukan oleh pihak bank atau mana-mana institusi kewangan ap ab ila membuat pinjaman kelak.

Sebaik sahaja kedua-dua pihak penjual dan pembeli telah bersetuju pada penetapan harga belian, langkah seterusnya ialah mendapatkan seorang peguam bagi menguruskan keseluruhan proses jual beli tersebut. Sewaktu berurusan dengan peguam, pastikan dokumen-dokumen seperti kad pengenalan penjual dan pembeli, salinan asal dokumen hakmilik (kebiasaannya disebut 'geran'), cukai tanah dan cukai taksiran semasa (biasanya dipanggil cukai pintu) dibawa bersama untuk diserahkan kepada peguam. Sekiranya dokumen hakmilik yang asal tidak berada di tangan penjual atas seb ab ia telah dicagarkan ke institusi kewangan, salinan fotostat masih boleh dimajukan kepada peguam.

Peguam akan menyediakan Perjanjian Jual Beli yang antara lain mengandungi perkara-perkara berikut :-

a) Maklumat Penjual dan Pembeli (termasuk nama, alamat, nombor kad pengenalan dan sebagainya;

b) Maklumat tentang hartanah yang dipersetujui untuk dijual dan dibeli;

c) Jumlah deposit (biasanya 10% daripada harga jual beli dan dibayar sewaktu perjanjian jual beli ditandatangani);

d) Harga belian;

e) Tempoh perjanjian jual beli dapat diselesaikan;

f) Cara baki harga belian diselesaikan (selepas ditolak jumlah deposit);

g) Faedah yang dikenakan ke atas pembeli sekiranya lewat menyempurnakan pembayaran harga belian.

Peguam juga akan mendapatkan kepastian sama ada pembeli ingin mengkaveat hartanah tersebut. Kaveat adalah satu notis yang dimasukkan ke pendaftar hakmilik bagi membekukan sebarang urusniaga lain ke atas hartanah tersebut tanpa kebenaran pengkaveat @ pembeli. Kaveat dimasukkan oleh Pembeli bagi mendapatkan satu jaminan bahawa hartanah yang dibelinya ini tidak akan dipindahmilik, dicagar atau digadaikan oleh penjual kepada pihak lain di sepanjang proses jual beli ini berlangsung.

Harus diingat bahawa membeli hartanah bukanlah seperti membeli barang dari pasaraya. Proses membeli rumah boleh memakan masa antara 3 - 6 bulan mengikut syarat-syarat yang terkandung di dalamperjanjian jual beli. Setelah bersetuju dengan segala terma dan syarat yang terkandung di dalam perjanjian jual beli, penjual dan pembeli bolehlah menurunkan tandatangan masing-masing. Adalah menjadi hak kepada pembeli untuk meminta penjelasan daripada peguam tentang mana-mana syarat di dalam perjanjian tersebut yang tidak difahami. Proses pinjaman untuk pembelian hartanah akan diurus oleh pihak bank ataupun mana-mana institusi kewangan dan mereka akan berurusan secara terus dengan peguam yang menyediakan perjanjian jual beli tersebut. Pembeli juga boleh membuat pengeluaran dari Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) bagi membiayai sebahagian daripada jumlah harga belian.

Peratusan kelulusan pinjaman kewangan ini bergantung kepada syarat-syarat yang ditetapkan oleh institusi kewangan tertentu. Peringkat pembayaran biasanya dibuat seperti berikut :-

a) Bank pembeli akan menebus hartanah tersebut dengan membayar jumlah hutang penjual kepada bank di mana penjual mendapatkan pinjaman sewaktu dia membeli hartanah tersebut (jika ada). Bayaran akan dibuat berdasarkan penyata yang dikeluarkan oleh bank pihak penjual; dan

b) Bank pembeli membuat bayaran baki harga belian kepada penjual melalui peguam;

Pada peringkat ini, peguam akan memastikan semua suratcara termasuk Memorandum Pindahmilik (Borang 14A) yang merupakan dokumen wajib yang mesti ditandatangani oleh kedua-dua pihak penjual dan pembeli mengikut Kanun Tanah Negara. Tanpa dokumen ini, proses pindahmilik ini tidak dapat didaftarkan. Kepada pembeli rumah, pengaliran wang keluar bukan setakat membayar harga rumah tersebut tetapi juga pembayaran pada institusi tertentu dan juga kos guaman. Adalah menjadi amalan bahawa kos guaman ditanggung oleh pihak pembeli. Kos guaman bukanlah sesuatu yang boleh ditetapkan dengan sewenang-wenangnya oleh peguam. Ia ditentukan di dalam undang-undang dan didasarkan kepada jumlah harga belian :-

a) 1% bagi RM100,000.00 yang pertama;

b) 0.5% bagi RM4,900,000 yang berikutnya;

c) 0.25% bagi bakinya.

Selain daripada kos guaman, pembeli juga akan menanggung duti setem ke atas pindahmilik. Jumlah duti setem hendaklah dibayar ke Lembaga Hasil Dalam Negeri melalui peguam dan juga berdasarkan kepada harga belian :-

a) 1% bagi RM100,000.00 yang pertama;

b) 2% bagi RM100,000.00 yang berikutnya;

c) 3% bagi RM1,500,000.00 yang berikutnya; dan

d) 4% bagi bakinya

(dipetik dari Perkara 32(a) Akta Setem 1949)

Pembelian hartanah daripada pemaju perumahan pula tertakluk di bawah Akta Pemaju Perumahan 1966. Semua pembelian dari pemaju hendaklah menggunakan perjanjian jual beli yang telah ditetapkan di bawah Jadual G Akta tersebut (bagi pembelian rumah) dan Jadual H (bagi pembelian apartmen). Pembayaran harga belian dibuat secara progresif berdasarkan kepada kerja-kerja pembinaan yang telah siap. Pembeli dalam hal ini akan diberikan perjanjian jual beli yang mengandungi pelan rumah, senarai kemasan dan juga jadual pembayaran. Pembeli juga akan diberi peluang memeriksa rumah tersebut ap ab ila siap dan melaporkan sebarang kerosakan atau kecacatan kepada pemaju dalam tempoh 18 bulan daripada tarikh kunci diserahkan yang dipanggil tempoh tanggungan kecacatan (defect li ab ility period). Sebarang kecacatan di dalam tempoh ini hendaklah ditanggung oleh pemaju dengan kosnya sendiri. Pemaju hendaklah memperbaiki sebarang kerosakan dalam tempoh 30 hari daripada notis pemberitahuan diterima daripada pembeli.

Jika selepas tempoh 30 hari tersebut tamat dan tiada sebarang tindakan diambil oleh pemaju, maka pembeli hendaklah dalam tempoh 14 hari memberi notis kepada pemaju untuk memperbaiki sendiri kerosakan tersebut. Pembeli boleh menuntut kos pembaikan tersebut daripada pemaju melalui peguam yang menguruskan perjanjian jual beli. Pindaan terbaru pada Akta Pemaju Perumahan yang berkuatkuasa pada 1 Disember 2002 yang lalu telah memasukkan beberapa peruntukan baru yang memberi perlindungan kepada pembeli. Antara yang penting ialah sekiranya pembeli gagal untuk mendapatkan pinjaman daripada mana-mana institusi kewangan, hanya 1% daripada 10% deposit pembelian boleh diambil oleh pemaju. Baki 9% hendaklah dikembalikan dalam tempoh 21 hari daripada tarikhperjanjian jual beli dibatalkan. Pembinaan rumah di bawah Jadual G hendaklah disiapkan di dalam tempoh 24 bulan dan pembinaan apartmen di bawah Jadual H pula mestilah siap di dalam tempoh 36 bulan. Sebarang kelewatan yang dialami oleh pembeli boleh dituntut kerana pemaju telah melanggar syarat perjanjian. Jadual G ini tidak lagi terpakai sekiranya rumah yang dibeli daripada pemaju ini telah pun dikeluarkan Sijil Kelayakan Menduduki (CFO).

.